Decreto-Lei nº 44/2024, de 10 de Julho

O Decreto-Lei nº 44/2024, publicado a 10 de Julho de 2024, estabelece as condições em que o Estado pode prestar uma garantia pessoal a Instituições de Crédito para viabilizar a concessão de crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos.

Este diploma tem como objectivo facilitar o acesso à habitação para os jovens, especialmente aqueles que não possuam poupanças suficientes para suportar a entrada inicial, permitindo que o Banco possa financiar em 100% o valor de aquisição do imóvel com a garantia do Estado a cobrir, nesse caso e pelo prazo de 10 anos, o montante correspondente até 15% do valor financiado.

Todos os financiamentos destinados à concessão de crédito à habitação própria e permanente cujos Mutuários e operações cumpram os requisitos de elegibilidade infra detalhados e que sejam contratados até 31 de Dezembro de 2026 terão acesso à garantia pessoal do Estado, nos termos do disposto no Decreto-Lei nº 44/2024.

 

Consulte aqui o Decreto-Lei nº 44/2024, de 10 de Julho.

 

Requisitos de Elegibilidade


A garantia pessoal do Estado poderá ser concedida no âmbito de processos de financiamento para a aquisição da primeira habitação própria e permanente, quando se verifique, à data da aprovação do empréstimo estarem reunidas, cumulativamente, os seguintes requisitos:

a) os Mutuários tenham entre os 18 e os 35 anos (inclusive);

b) os Mutuários tenham domicílio fiscal em Portugal;

c) os Mutuários usufruam rendimentos que não ultrapassem o 8º escalão do IRS (inclusive);

d) os Mutuários não sejam proprietários de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano habitacional;

e) os Mutuários nunca tenham usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei nº 44/2024, de 10 de Julho;

f) os Mutuários tenham as suas situações contributivas (Segurança Social ou outro sistema previdencial) e tributárias (Autoridade Tributária e Aduaneira) regularizadas;

g) o valor da transacção não exceda 450.000,00€;

h) a garantia pessoal do Estado não ultrapasse 15% do valor da transacção;

i) a garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do preço de transacção do prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85% do referido valor da transacção.


O não preenchimento cumulativo de todos os requisitos de elegibilidade impedirá que possa ser atribuída garantia do Estado e a prestação de falsas declarações pelos Mutuários pode determinar responsabilidade civil ou criminal nos termos gerais aplicáveis.

Por outro lado, o preenchimento de todos os requisitos acima indicados refere-se exclusivamente à possibilidade de ser obtida a garantia pessoal do Estado, não sendo condição de concessão do financiamento. A Instituição de Crédito terá de cumprir todos os requisitos legais e regulamentares para a concessão de crédito à habitação própria e permanente, avaliando, designadamente, a solvabilidade dos Mutuários e a sua taxa de esforço, ficando a aprovação e concessão de crédito condicionada à necessária análise de risco de crédito.

 

Pedido de empréstimo e de garantia do Estado


Ao formular o pedido de financiamento de crédito à habitação própria e permanente na Agência do Crédito Agrícola, os Mutuários, querendo usufruir da garantia pessoal do Estado, terão de solicitar que o crédito seja concedido ao abrigo dessa possibilidade, prevista no Decreto-Lei nº 44/2024.

A Instituição de Crédito terá de verificar, na data de aprovação do financiamento, os requisitos de elegibilidade através da entrega pelos Mutuários de pelo menos, a seguinte documentação:

  • Cartão de Cidadão ou documento equivalente, no caso de cidadãos não nacionais;
  • Certidão de Residência fiscal, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Certidão predial ou código da certidão predial do imóvel objecto da transacção emitida pela Conservatória do Registo Predial;
  • Caderneta Predial do imóvel objecto da transacção emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Certidão de não dívida, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Certidão de não dívida, emitida pela Segurança Social ou entidade previdencial em causa;
  • Mutuários com declaração IRS: nota de liquidação de IRS, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, referente ao último período de tributação disponível;
  • Mutuários sem declaração IRS:
    (i) Certidão de dispensa de entrega de IRS + declarações da segurança social (SS) ou da entidade previdencial em causa, comprovativas dos rendimentos mensais declarados à SS ou da entidade previdencial em causa dos últimos três meses;
    (ii) Certidão de dispensa de entrega de IRS + declarações SS, comprovativas do valor mensal das prestações sociais e da respectiva tipologia;
  • Documento onde conste o valor de aquisição do imóvel;
  • Declaração em como o crédito se destina à aquisição da primeira habitação própria permanente e em como nunca usufruíram da garantia pessoal do Estado;
  • Outros documentos ou elementos que a entidade mutuante possa, pontualmente e em concreto, considerar necessários.

 

Modalidade da garantia pessoal do Estado


A modalidade da garantia a conceder pelo Estado é fiança, com renúncia, incondicional e irrevogável, ao benefício do prazo e ao benefício da excussão prévia dos bens dos Mutuários e/ou dos Garantes.

 

Duração da garantia pessoal do Estado


A garantia pessoal do Estado vigora durante o prazo máximo de 10 anos a contar da data de celebração do respectivo contrato de crédito.

A garantia pessoal do Estado caduca e extingue-se, antes do seu prazo de validade (10 anos), quando e se as obrigações dos Mutuários por ela garantidas estiverem integralmente cumpridas.

 

Accionamento da garantia pessoal do Estado


A garantia pode ser accionada pela Instituição de Crédito nos seguintes casos:

a) mora no pagamento de uma ou mais prestações vencidas;

b) resolução do contrato ou declaração de perda do benefício do prazo, com o consequente vencimento antecipado da totalidade da dívida, nos termos legal e contratualmente previstos.

Documentação

Decreto-Lei nº 44/2024

Declaração de Responsabilidade

FAQ’s (Perguntas Frequentes)

Consulte o diploma legal e as condições de elegibilidade e, caso considere que as preenche, dirija-se a uma Agência do Crédito Agrícola, solicitando a concessão de financiamento para a aquisição de habitação própria e permanente ao abrigo da garantia pessoal do Estado.

Sim, a verificação dos requisitos de elegibilidade não é garantia ou condição de concessão do financiamento, cabendo a cada Instituição efectuar a análise da operação segundo os seus critérios de risco de crédito, a necessária avaliação de solvabilidade do(s) mutuário(s) e da sua respectiva taxa de esforço, podendo, nessa sequência, concluir pela não aprovação da concessão do crédito, pese embora o mesmo pudesse granjear a garantia pessoal do Estado.

A Garantia Pessoal do Estado é prestada à Instituição de Crédito em sede de empréstimos destinados à primeira aquisição de habitação própria permanente em prédio urbano ou em fracção de prédio urbano, estando excluídos contratos de crédito para construção de habitação própria e permanente ou para obras em habitação própria e permanente, bem como contratos de locação financeira que tenham por objecto uma habitação própria e permanente.

Não, a garantia pessoal do Estado é uma fiança.

O Estado constitui-se fiador do Mutuário perante a Instituição de Crédito financiadora, responsabilizando-se pelo pagamento de até 15% do valor do empréstimo, quando este financie a aquisição a 100%, mas só em situação de mora ou incumprimento do empréstimo pelo Mutuário e durante o prazo de validade da garantia, que é de 10 anos a contar da data de celebração do empréstimo.

As Instituições de Crédito podem, com a garantia pessoal do Estado, conceder financiamentos até 100% do valor de aquisição do imóvel, sendo, nesse caso, a garantia até 15% do valor da transacção.

Sem a garantia pessoal do Estado, as Instituições de Crédito só podem financiar até 90% do valor de avaliação do imóvel (com excepção dos imóveis do Crédito Agrícola em que é permitido o financiamento a 100% para habitação própria permanente).

Não, esta medida visa apoiar os jovens que não possuem poupanças suficientes para dar como entrada num crédito habitação, recorrendo frequentemente a créditos pessoais, que têm taxas de juro mais elevadas do que os créditos à habitação, para conseguir o montante necessário para a entrada.

A garantia permite uma poupança sobre o capital em falta, no entanto, ao recorrer a um financiamento de 100% resulta numa prestação mais elevada face a um financiamento a 80%, 85% ou 90%.

As taxas e comissões serão iguais às existentes para os financiamentos sem garantia do Estado.

No entanto, o custo total destes empréstimos, concedidos a 100%, serão superiores aos custos de empréstimos a 80% ou 90%.

O casal não poderá aceder à garantia do Estado.

Os requisitos de elegibilidade são cumulativos para ambos os Mutuários.

Exemplo:

Um casal, A tem 35 anos e B tem 36 anos: não cumprem os critérios de elegibilidade porque B tem idade superior ao limite máximo.


Sim. O Crédito Agrícola aderiu à garantia pessoal do Estado e pode conceder financiamentos com garantia pessoal do Estado, designadamente em sede de transferência de outra Instituição de Crédito.

Sem prejuízo de eventuais prorrogações que possam vir a ser efectuadas pelo Governo, os empréstimos com garantia pessoal do Estado terão de estar, nos termos da lei, formalizados até 31 de Dezembro de 2026.

Portanto, o pedido de acesso, atendendo a que o processo de análise e de formalização de um crédito à habitação é moroso, deve ser feito com alguns meses de antecedência daquela data-termo.

Pode, desde já, em qualquer Agência do Crédito Agrícola, solicitar o seu financiamento com garantia pessoal do Estado.

A garantia pessoal do Estado vigora durante os 10 primeiros anos do prazo de duração do empréstimo que garante.

Sim, nas medidas apresentadas pelo Governo de apoio aos jovens, foi aprovada a isenção do IMT e do Imposto do selo, estando em vigor desde 1 de Agosto de 2024. A isenção total de IMT e de Imposto do Selo é atribuída desde que cumpra as seguintes condições de acesso:

  • os Mutuários tenham entre os 18 e os 35 anos (inclusive e à data da escritura);
  • destina-se a imóveis até 316.772 euros;
  • para prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente;
  • os Mutuários no ano da aquisição não sejam considerados dependentes no seu agregado familiar.

Sim. Desde que a compra seja feita por um valor igual ou inferior a 633 453€, mantém-se o direito à isenção, mas apenas na parte que não excede 316 772€.

Não. A garantia pessoal do Estado só entra em vigor em Dezembro de 2024 e só se aplica em sede de concessão de empréstimo para a aquisição da primeira habitação própria e permanente.

Em caso de venda do imóvel, a garantia do Estado só caduca quando a Instituição de Crédito emitir o distrate da hipoteca que incide sobre o imóvel ou der o seu consentimento expresso para a transmissão do imóvel, o que só ocorrerá com a liquidação integral do empréstimo. Com a liquidação integral do empréstimo, as obrigações garantidas extinguem-se e a garantia caduca.

Sim, é possível fazer amortizações antecipadas. Nestes casos, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente ao montante amortizado.

Não, a garantia do Estado está isenta de comissão de garantia.

No entanto, os Mutuários terão de suportar os custos normais associados à contratação de um crédito à habitação, designadamente os emolumentos do registo predial e as comissões bancárias habituais.

Sim. Terá de ser constituída hipoteca a favor da Instituição de Crédito sobre o imóvel objecto do financiamento, sendo obrigatório a manutenção da hipoteca.

Sim. Da avaliação e da análise de risco da operação e da análise de solvabilidade do Mutuário, a Instituição de Crédito pode aprovar o financiamento com garantia pessoal do Estado, hipoteca e adicionalmente fiança de terceiros e até de outras garantias complementares que possa, em concreto, entender por necessário.



Em caso de dúvidas, pode sempre consultar as FAQ's disponíveis no Portal do Cliente Bancário do BdP.



Para mais informações dirija-se a uma Agência do Crédito Agrícola.



Sujeito a decisão de risco de crédito.